Die fremdfinanzierte und fremdgenutzte (vermietete) Immobilie ist entgegen ihrem Ruf die lukrativste Kapitalanlage aller Zeiten.
Finanztipp des Monats gibt eine kurze Erläuterung zu dieser Anlageform.

Die fremdgenutzte Immobilie ist entgegen ihrem Ruf die lukrativste Anlageform aller Zeiten
Im Immobilienbereich zählen in Wahrheit nur wenige Faktoren: Die Lage und der Einkauf. Wenn diese Punkte stimmen, ist alles andere zweitrangig. Bei einer Immobilie in einem Ballungsgebiet, in dem der meist befürchtete Leerstand ausgeschlossen werden kann, dürfte die Vermietung leicht umsetzbar sein. Wenn weiter der Zustand einwandfrei ist, und der Einkaufspreis marktgerecht ist, sollten sich böse Überraschungen vermeiden lassen. Das eventuell schlechte Image hat der Immobilienmarkt nur aufgrund überteuerter Immobileinverkäufe nach der Wende erhalten. Doch diese unseriösen Anbieter sind zwischenzeitlich vom Markt verschwunden und die Angebote heute wieder auf den Boden der Tatsachen zurückgekehrt. Es waren somit nicht etwa die Immobilien, die hier schlecht waren, sondern die Faktoren "Lage" und "Einkaufspreis".
 
Immobilienverkäufer versuchen meist, Ihren Kunden Wertentwicklungen wie bei Investmentfonds darzustellen. Hier werden teilweise Wertsteigerungen von 4% jährlich angepriesen, die es in Wahrheit bis auf wenige Ausnahmen niemals gegeben hat. Im Übrigen ist die Wertsteigerung einer Immobilie auch gar nicht entscheidend für eine derartige Investition. Bei Immobilien handelt es sich vordergründig um echte Substanzwerte, die jede Krise ohne einen Schaden überleben (Ausnahme Zerstörung bei Kriegen). Wirtschaftsflauten, die Firmen in Konkurse jagen und damit auf Aktionärseite zu Verlusten führen, echte Weltwirtschaftskrisen, die zwanzigjährige Seitwärtsbewegungen nach sich zogen und damit jedes Investment weit unterhalb von 10% Rendite hielten und echte Kollapse, die zu Geldentwertungen, Währungsreformen und Hyperinflationen führten und damit Geldwerte jeder Art über Nacht wertlos werden ließen, konnten Immobilien-Werten nichts anhaben. Immobilien sind Substanzwerte und damit weitestgehend unabhängig von allen Krisen.
 
Die Immobilie hat demnach einen ganz anderen Reiz, als ein "Investment mit hoher Rendite" zu sein. Zur Argumentation unterscheiden wir die bar bezahlte und die fremdfinanzierte Immobilie:

• Die Investition von beispielsweise 150.000 Euro in eine "bezahlte Immobilie" verspricht sicherlich keine übergroßen Renditen. Denn wie zuvor gesagt, werben seriöse Immobilienverkäufer nicht mit großen Wertsteigerungen - und selbst diese wären ja nur beispielsweise 4%. Der eigentliche Blick gilt daher eher der Mietrendite, also der Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis. Ab einer Mietrendite von 6% (Beispielmiete 9.000 Euro p.a. bei Kaufpreis 150.000 Euro) ist die "bezahlte Immobilie" dann schon interessant. Denn dieser Mietzins steigt über die Jahre sogar konsequent an, was einzigartig bei dieser Kapitalanlage ist und unterliegt keinen Schwankungen (bis auf Zahlungsausfällen durch Leerstand).
   
• Sehr viel interessanter ist aber die "fremdfinanzierte Immobilieninvestition". Denn hier hat der Investor - je nach Angebot - kaum einen Eigenkapitaleinsatz zu bringen und verdient dennoch. In wiefern? Der Investor erwirbt beispielsweise für einen Eigenaufwand von wenig bis nichts eine Immobilie im Wert von z.B. 150.000 Euro. Bei einer Zinskondition von 4,5% und 1% Tilgung beträgt die Hypothekenbelastung des resultierenden Darlehens von 162.750 (Kaufpreis + 8,5% Nebenkosten) rund 9.000 Euro im Jahr. Hat man wie im obigen Beispiel eine Immobilie mit einer Mietrendite von 6% erworben, so trägt sich die Finanzierung aus den laufenden Mieteinnahmen. (Unberücksichtigt bleiben hier zusätzliche Kosten für Instandhaltung, Rücklagen, Verwaltung, ect. z.B. in Höhe 200 EUR pro Monat)
  Und jetzt kommt das Spannende: Die Inflation allein sorgt für Gewinne beim Investor: Nehmen wir an, die Inflation beträgt 2,5% jährlich. Diese Wert dürfte sicherlich mehr als realistisch und eher untertrieben als übertrieben sein. Durch den Inflationsausgleich würde der Wert der Immobilie in 10 Jahren von 150.000 um 42.013 auf 192.013 steigen. Bei einem Sparplan mit 8% Netto-Rendite wäre hierfür ein monatlicher Sparbetrag von 229 EUR notwendig.

Inflationsrate		1,0%	1,5%	2,0%	2,5%	3,0%
Kaufpreis		150.000	150.000	150.000	150.000	150.000
8,5% Kaufnebenkosten		12.750	12.750	12.750	12.750	12.750
Finanzierungsbedarf		162.750	162.750	162.750	162.750	162.750
4,5% Darl.Zins + 1% Tilg. (p.a.)		8.952	8.952	8.952	8.952	8.952
6% Netto-Mietrendite (p.a.)		9.000	9.000	9.000	9.000	9.000
Restschuld nach 10 Jahren		142.240	142.240	142.240	142.240	142.240
Wert nach 10 Jahren		165.693	174.081	182.849	192.013	201.587
Verkaufserlös nach 10 Jahren		23.453	31.841	40.609	49.773	59.347
Monatlicher Sparbetrag für o.g. Verkaufserlös bei einer alternativen Anlageform mit einem Sparzins von:	8%	128	174	222	272	324
	6%	143	192	248	304	362
	4%	159	216	276	338	403

Überlegen Sie selbst, welches Szenario bei 200 EUR Nebenkosten bzw. 200 EUR Sparbetrag für die nächsten 10 Jahre wahrscheinlicher ist:
-Eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,0% und mehr
oder
-ein 10jähriger Sparplan mit einem Netto-Ertrag von mindestens 8%
Kaufen Sie eine fremdgenutzte Immobilie - oder werden Sie Teilhaber einer solchen